acte de vente, Construction, décennale, garantie

08 octobre 2020

La garantie décennale des constructeurs dans l’acte de vente


Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur peut être amené à bénéficier d’une garantie décennale. Quelles sont ses conditions d’application ? Comment est-elle mobilisée en droit ?

Qu’est-ce que la garantie décennale ?

Définition


Il s’agit d’une garantie légale et d'ordre public qui pose le principe d'une présomption de responsabilité du constructeur pour les dommages pouvant affecter une construction pendant une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux. 

La garantie décennale est prévue aux articles 1792 et suivants du Code civil.


Qui est débiteur ?


L’article 1792-1 considère comme constructeur de l’ouvrage : 

  1. Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage, 
  2. Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire,
  3. Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.

L'article 1792-4 du Code civil étend également, sous certaines conditions, le champ d'application de la responsabilité décennale aux fabricants. 


Qui est bénéficiaire ? 


L'article 1792 désigne le maître d'ouvrage et l'acquéreur de l'ouvrage. 

Cette garantie bénéficie donc à celui pour le compte duquel ont été réalisés les travaux, mais aussi aux acquéreurs successifs, en cas de revente du bien immobilier par exemple.


Quels travaux sont concernés ?

 
Cela concerne, par exemple, les travaux de construction ou de reconstruction (d'une maison, d'une véranda, d'une terrasse, d'un garage...), de réhabilitation et de rénovation (rénovation de toiture, de murs, de sanitaire avec créations de réseaux ou de conduites...), d'éléments d'équipement lorsqu'ils sont indissociables du bâtiment (poêle à bois, cheminée, cuisine encastrée...).
 
Cela implique également les ouvrages qualifiés en tant que tels en raison de leur importance, de par leur conception et leur ampleur (par exemple, un appareil de production d’eau chaude supposant des ancrages et des fixations formant corps avec l’ouvrage d’ossature, une chaudière équipée d’un brûleur et d'une pompe à chaleur dont l’évaporateur était associé à une cuve enterrée, une climatisation associée à un réseau électrique, un système de programmation, des caissons de ventilation et des diffuseurs d’air...)
 
Ces désordres peuvent donc concerner un bien immobilier dans son ensemble, comme la toiture, les murs, les sols... 
 
Ils peuvent également porter sur un élément d'équipement indissociable de l'ouvrage, qui ne peut être enlevé, démonté ou remplacé sans détériorer la structure. C’est le cas des canalisations et des évacuations. 


Quels dommages sont garantis ? 


​​​​​​​

Les critères sont posés à l'article 1792 du Code civil. 


La garantie vise les dommages qui : 

 

- Sont cachés lors de la réception des travaux,

 

- Compromettent la solidité de l'ouvrage,

 

- Affectent l'ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, au point de le rendre impropre à l'usage auquel il est destiné, 

 

- Affectent la solidité de l’un des éléments d’équipement indissociables de l'ouvrage de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert, au sens de l’article 1792-2 du Code civil.
 


 

Cas pratique : La clause qui a pour effet d’exclure la garantie décennale des constructeurs dans l’acte de vente


 
Prenons pour exemple le cas de la Cour de Cassation ci-dessus. 

 
Les nouveaux acquéreurs, en signant l’acte de vente définitif, ont consenti aux clauses contractuelles suivantes :
  • Le bien est raccordé à un système d’assainissement individuel réputé en bon état de fonctionnement. Ils prennent acte de cette situation, en en faisant leur « affaire personnelle »
  • Il n’y aurait aucun recours possible contre quiconque en cas de sinistre.

Néanmoins, lors de leur entrée dans les lieux, les acquéreurs ont constaté des dysfonctionnements sur le système d’assainissement. Après une expertise, ils ont assigné le constructeur de l’ouvrage, afin de solliciter l'indemnisation de leur préjudice sur le fondement de la garantie décennale.
 
La cour d’appel a déclaré les acquéreurs irrecevables, au motif qu'en signant l'acte de vente qui contenait une clause d’exclusion de tout recours contre quiconque, les acquéreurs ont renoncé à toute action en justice concernant le raccordement au réseau d’assainissement.

 
Les acquéreurs ont formé un pourvoi, à l'appui duquel ils soutenaient que leur contrat de vente n’avait d’effet qu’entre les parties, en l'occurrence eux-mêmes et les vendeurs, de sorte que leur renonciation à exercer un recours contre ces derniers ne pouvait être étendue à un tiers, et précisément à l'entreprise ayant réalisé les travaux d'assainissement.
 
La question soumise à la Cour de cassation tendait donc à s'interroger sur le point de savoir si les acheteurs pouvaient engager la responsabilité décennale de l’entrepreneur dont l'ouvrage était atteint de désordres, en dépit la stipulation d’une clause de non-recours "contre quiconque" dans l’acte conclu avec leurs vendeurs. 
 
En application de l'article 1792-5 du Code civil, "Toute clause d'un contrat qui a pour objet, soit d'exclure ou de limiter la responsabilité prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2, soit d'exclure les garanties prévues aux articles 1792-3 et 1792-6 ou d'en limiter la portée, soit d'écarter ou de limiter la solidarité prévue à l'article 1792-4, est réputée non écrite".
 
Dans le cas présent, la clause prévue à l'acte authentique de vente ne visait pas spécifiquement la renonciation des acquéreurs à toute action en justice à l'encontre de l'entreprise ayant installé le réseau d'assainissement au titre de sa responsabilité décennale.
 
Pour autant, en empêchant les acquéreurs d'exercer, contre "quiconque", tout recours concernant le réseau d'assainissement, cette clause avait nécessairement pour objet d'exclure la garantie décennale du constructeur de l'ouvrage litigieux.
 
C'est ce qu'a jugé la Cour de Cassation, au visa de l'article 1792-5 du Code civil, en considérant que la clause devait être réputée non écrite : 
 
"En statuant ainsi, alors que la clause dont (la Cour d'appel) a fait application avait pour effet d'exclure la garantie décennale des constructeurs et devait, par suite, être réputée non écrite, la cour d'appel a violé le texte susvisé".
 

En conclusion, il est important d'être attentif aux clauses insérées à l'acte authentique de vente. 
 
De toute évidence, ici, ni le Notaire rédacteur de l'acte, ni les acquéreurs, n'avaient pris la mesure de la portée de la clause litigieuse.
 
Cette clause se heurtait en effet à l'article 1792-5 du Code civil et au caractère d'ordre public de la garantie décennale du constructeur, à laquelle nul ne peut donc déroger.

C'est ce qui explique qu'une telle clause a été purement et simplement écartée, et que les acquéreurs ont finalement été déclarés recevables à agir à l'encontre de l'entrepreneur. 

Il aura néanmoins fallu un arrêt de la Cour de cassation pour rappeler ces règles fondamentales. 


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