Responsabilité, Transaction immobilière, Expertise judiciaire, Travaux, Vente, Notaire |
19 avril 2021
Acte de vente : garantie des vices cachés et obligation de vigilance de l’acheteur
Préambule
En matière de vente immobilière, l’article 1641 du Code civil dispose que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
En général, est quasi-systématiquement insérée au contrat une clause d’exclusion de garantie des vices cachés, ce qui protège le vendeur de toute action en responsabilité de l’acheteur dans l’hypothèse où un vice serait révélé après la vente.
En revanche, cette clause ne peut être appliquée s’il est démontré que le vendeur avait connaissance d’un vice caché avant la vente, et qu’il en a dissimulé l’existence à l’acquéreur. Sa responsabilité sera alors engagée.
Il est également possible (voire recommandé) pour le vendeur de mentionner dans l’acte de vente, les défauts qui affectent l’ouvrage, pour qu’ils soient portés à la connaissance de l’acquéreur et intrinsèquement, éviter d’être poursuivi en justice, sur le fondement des vices cachés.
En l’espèce
Il s’infère de l’exposé des faits et de la procédure tels que retranscrits à l’arrêt de la Cour de Cassation qu’un couple de particuliers, Monsieur et Madame L, ont vendu en 2005 une maison d’habitation à Monsieur et Madame S.
A l’acte notarié se trouvait annexé un rapport d’expertise judiciaire du 10 mai 2003, rendu dans le cadre d’une action engagée par les vendeurs quelques années plus tôt contre leur assureur à la suite d’un épisode de sécheresse ayant provoqué des fissures en façade sur la maison.
Le rapport en question imputait les désordres à une insuffisance des fondations au regard de la nature du sol, nécessitant la réalisation de travaux de confortement des fondations par reprise en sous-œuvre, estimés par l’Expert à environ 300 000 euros.
Après l’acquisition du bien, Monsieur et Madame S ont fait réaliser les travaux en question pour un montant de 10 000 euros.
En 2008, ils ont eux-mêmes revendus le bien à un nouveau couple d’acquéreurs, Monsieur et Madame Y.
L’acte de vente faisait mention de l’existence des désordres qui avaient affecté le bien en 2003 et de l’existence d’une expertise judiciaire, et stipulait, au moyen d’une clause générale, que « le vendeur a transmis à l’acquéreur le dossier concernant l’assurance dommages-ouvrage et les procédures en cours ».
De nouvelles fissures sont apparues en 2009.
Monsieur et Madame Y ont assigné leurs vendeurs en garantie des vices cachés, lesquels ont eux-mêmes appelé à la cause les notaires et leurs assureurs.
Monsieur et Madame Y faisaient grief à leurs vendeurs de ne pas leur avoir remis le rapport de l’expert judiciaire rendu en 2003, lequel ne leur aurait été communiqué que postérieurement à la vente.
Par arrêt du 4 avril 2019, la Cour d’appel de Versailles les a déboutés de leurs demandes, aux motifs :
- Que l’acte authentique de vente du 3 janvier 2008 mentionnait que le dossier de l’assurance dommages-ouvrage, et les procédures en cours, ont été transmis, ce qui permet de présumer que les acheteurs ont eu connaissance du contenu du rapport d’expertise judiciaire décrivant les vices avant réparation.
- Que les acheteurs disposaient d’éléments nécessaires à la connaissance du vice, notamment le rapport d’expertise, qui revêtait une importance particulière pour un acquéreur normalement curieux
Un pourvoi a été formé à l’encontre de cet arrêt.
En leur premier moyen, Monsieur et Madame Y faisaient notamment 2 griefs :
- La clause selon laquelle les vendeurs leur auraient « transmis le dossier concernant la dommages-ouvrage et les procédures en cours » est libellée en des termes généraux et imprécis, ne relatant aucune constatation personnelle du Notaire, et que la cour s’est abstenue de répondre à l’argument selon lequel le rapport d’expertise ne leur avait été communiqué que postérieurement à la vente, remettant ainsi en question l’exactitude des stipulations prévues à l’acte authentique de vente ;
- En toute hypothèse, étant profanes, ils n’étaient pas en mesure de s’assurer que les travaux exécutés étaient insuffisants pour permettre de mettre fin au désordre et il revenait en conséquence au Notaire d’attirer leur attention sur le risque de persistance du vice.
En leur second moyen, Monsieur et Madame Y arguaient notamment un manquement du Notaire à son devoir de conseil, notamment en ce qu’il se serait abstenu d’annexer le rapport d’expertise judiciaire à son acte authentique et s’assurer que l’acquéreur en a compris la portée.
La problématique et la portée de l'arrêt
Cet arrêt est intéressant en ce qu’il rappelle :
- La dimension d’un acte authentique,
- Le fait que dans le cadre d’une vente, indépendamment de l’action en garantie des vices cachés dont il peut disposer à l’encontre de son vendeur dans l’hypothèse où celui-ci en aurait connaissance, l’acquéreur est lui-même soumis à une obligation de vigilance,
- L’étendue du devoir de conseil du Notaire.
La Cour de Cassation, dans son arrêt du 28 janvier 2021, rappelle le pouvoir souverain d’appréciation de la juridiction de second degré, au regard des éléments de preuve qui lui étaient soumis.
Elle relève ainsi qu’il résultait des mentions de la promesse de vente conclue entre les parties, mais également des deux actes de vente de 2005 et 2008, qu’avaient été portées à la connaissance des acheteurs les informations selon lesquelles :
- Des désordres avaient affecté la maison,
- Une expertise judiciaire avait été ordonnée,
- Le prix de vente avait été négocié en 2005 compte tenu de l’estimation des travaux à réaliser,
- Les documents afférents au sinistre et aux procédure en cours, incluant le rapport d’expertise, avaient été remis aux acquéreurs.
En outre, la Cour retient que les acheteurs ont reconnu avoir été en possession des factures des travaux réalisés, d’un montant bien inférieur à celui retenu par l’expert.
La Cour de Cassation considère qu’ « Appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, et sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, elle a pu retenir que M. et Mme Y... avaient disposé des informations nécessaires sur les désordres, les travaux préconisés par l'expert et le montant des travaux effectivement réalisés et en déduire que le vice affectant les fondations de la maison était connu des acquéreurs et ne constituait pas un vice caché »
Pour la Haute juridiction, c’est donc par une appréciation souveraine que la Cour d’appel a pu considérer que les vices affectant le bien étaient connus des acquéreurs, au motif qu’ils étaient informés des désordres ayant affectés la maison, des travaux préconisés par l’expert et du montant des travaux réellement réalisés.
En ce qui concerne le second moyen, la Cour approuve les juges du fond d’avoir jugé que les notaires chargés de la vente n’avaient pas manqué à leur devoir de conseil, dès lors que :
- Les mentions stipulées au compromis de vente et à l’acte authentique de vente faisaient état des sinistres survenus en 2003 et de leurs conséquences,
- Ils avaient eu communication des pièces, incluant le rapport d’expertise, dont il était fait état dans l’acte de vente
De la lecture de cet arrêt, il convient de tirer la conclusion qui suit :
Bien que la vente soit passée en présence d’un vendeur qui a en principe l’obligation de ne rien dissimuler, et d’un Notaire qui est tenu d’un devoir de conseil à l’égard des parties, l’acheteur devra être particulièrement vigilant quant aux clauses contenues dans les compromis et acte de vente.
La Cour de Cassation, en approuvant la Cour d’appel, impose ici l’acquéreur à une obligation de vigilance. Ce n’est pas une jurisprudence isolée, la troisième chambre l’ayant à plusieurs reprises rappelé.
Les obligations qui pèsent sur le vendeur et le Notaire ne dispensent pas l’acheteur de faire preuve de prudence.
Il convient de ne pas prendre à la légère la lecture de ces contrats, quitte à poser ouvertement la question au moindre doute.
Il faut savoir que l’acte passé devant Notaire, et les mentions qui y sont stipulées, font foi jusqu’à inscription de faux. Cela leur confère une valeur quasi identique à une décision de justice, et il est donc très difficile d’en critiquer le contenu.
Ici, les acheteurs contestaient le fait que contrairement à ce qui était mentionné à l’acte de vente, le rapport d’expertise n’y était pas annexé.
Au cas d’espèce toutefois, quand bien même cette pièce n’aurait pas été annexée, cela n’aurait rien changé à la solution retenue.
Le compromis de vente et l’acte de vente définitif comportaient suffisamment d’indices flagrants qui auraient dû inquiéter les acheteurs au moment de la vente, et les amener à s’interroger sur l’efficacité des travaux réalisés par leurs vendeurs et le risque de réapparition du désordre.
C’est aussi pour cette raison que la cour a écarté toute responsabilité du Notaire : que le rapport d’expertise ait été ou non communiqué aux acheteurs avant la vente, l’officier ministériel avait pris le soin de rappeler dans le compromis et l’acte de vente l’historique du dossier concernant la survenance du sinistre et l’existence de l’expertise judiciaire, de mentionner l’évaluation des travaux qui avait été retenue par l’expert, et d’annexer les factures des travaux réellement effectués à un prix bien inférieur à ce qui avait été préconisé.
Connaissance prise par les acquéreurs de ces éléments, les désordres n’étaient pas dissimulés, mais au contraire bien apparents, empêchant par définition, toute action en réparation des vices cachés.
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