Agent immobilier, Responsabilité, Transaction immobilière

30 juillet, 2020

La responsabilité de l’agent immobilier dans la transaction

Il est primordial de noter l’importance du degré de responsabilité de l’agent immobilier en matière de transaction immobilière, et notamment son obligation de vérifier les titres de propriété antérieurs, en amont de la promesse de vente.

Jurisprudence - Arrêt n°943 du 14 novembre 2019 (18-21.971) - Cour de Cassation - Première Chambre Civile rejette le pourvoi de l’agent immobilier et confirme sa responsabilité dans les faits évoqués.


Résumé de l’arrêt sur l’obligation de vérifier les titres de propriété

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Rennes, 26 juin 2018), que, par acte sous seing privé conclu le 29 juin 2013 avec le concours de la société Secofi (l’agent immobilier), M. X... et Mme Y... (les vendeurs) ont conclu une promesse synallagmatique de vente de leur maison d’habitation au profit de M. Z... et de Mme B... (les acquéreurs), sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt ; que ces derniers ont versé un acompte de 10 000 euros entre les mains de l’agent immobilier ; qu’ils ont refusé de réitérer la vente par acte authentique, le 16 septembre 2013, au motif qu’une information substantielle, à savoir la réalisation de travaux liés à la présence de mérule, n’avait été portée à leur connaissance que le 12 septembre 2013 par la lecture du projet d’acte, soit après l’expiration du délai de rétractation ; qu’ils ont assigné les vendeurs et l’agent immobilier en annulation ou résolution de la promesse de vente et restitution de l’acompte versé, et en responsabilité de l’agent immobilier et indemnisation ;

Attendu que l’agent immobilier fait grief à l’arrêt de le condamner à payer aux acquéreurs une certaine somme en réparation de leur préjudice, alors, selon le moyen :

1°/ que l’agent immobilier n’a pas à procéder à des investigations supplémentaires relatives à laprésence de champignons ou mérules lorsqu’il est en possession d’un diagnostic, […]

2°/ que l’acquéreur qui recherche une qualité spécifique du bien doit en informer les parties et l’agent chargé de concourir à la réalisation de l’opération ; […]


Mais attendu qu’ayant exactement énoncé qu’il appartenait à l’agent immobilier de s’assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, de se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente, lequel lui aurait permis d’informer les acquéreurs de l’existence de travaux précédents ayant traité la présence de mérule, la cour d’appel en a justement déduit que l’agent immobilier avait commis une faute en s’en étant abstenu ; que le moyen n’est pas fondé ;


PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Explications de cet arrêt en défaveur de l’agent immobilier

Contexte

Les acquéreurs se trouvent dans un cas classique, face à des vendeurs et avec un agent immobilier. A l'instar de nombreuses transactions destimées  à l’achat d’un bien immobilier, la vente s'effectue sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt. Cette condition est levée par les acquéreurs. De ce fait, à l'expiration du délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente, et une fois leur emprunt bancaire obtenu, les acquéreurs n'ont plus la possibilité de se rétracter. Or, face à la découverte, lors de la signature de l’acte définitif, de la présence de champignons dans le bien immobilier, ils souhaitent annuler la vente, obtenir la restitution de l’acompte versé et une indemnisation de la part de l’agent immobilier en réparation du préjudice subi.
Les arguments de l’agent immobilier

De son côté, l’agent immobilier met en avant 2 points en sa faveur :

L’intervention d’un diagnostiqueur avant la signature de l'acte authentique n'a pas permis de détecter la présence de parasites éventuels, et il ne lui appartenait pas d'approfondir ces investigations puisque rien ne démontrait la présence de champignons au terme des diagnostics effectués.


Le mandat qui le liait aux acquéreurs ne prévoyait aucune obligation de vigilance mise à sa charge, concernant la présence de champignons.

La décision rendue en faveur des acquéreurs


Dans ce cas d'espèce, l’agent immobilier avait contracté un mandat aux termes duquel il était tenu de vérifier avant la signature de la promesse de vente l’ensemble des documents, en ce inclus le titre de propriété, et de les soumettre aux acquéreurs, ce qui leur aurait permis de lever la problématique avant la signature. La responsabilité est donc de son fait.

L’agent immobilier doit s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité de la convention négociée par son intermédiaire et, à cette fin, se faire communiquer par les vendeurs leur titre de propriété avant la signature de la promesse de vente.

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